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Pflanze

Bodenpreise: Warum sie seit Jahren steigen

 Die Pacht- und Kaufpreise für Agrarland haben in den vergangenen Jahren stark zugenommen. Praxis-agrar.de hat den Bodenexperten Andreas Tietz vom Thünen-Institut für Ländliche Räume befragt, was die Gründe dafür sind und ob ein Ende in Sicht ist.

Luftbildaufnahme von landwirtschaftlich genutzten Flächen

Quelle: miboffb-stock.adobe.de

Die Kaufpreise für Ackerflächen in Deutschland sind zwischen 2007 und 2016 um durchschnittlich 142 Prozent gestiegen. Dies geht aus der letzten Erhebung des Statistischen Bundesamtes hervor. Am stärksten stiegen die Kaufpreise in Mecklenburg-Vorpommern mit 303 Prozent, gefolgt von Brandenburg mit 245 Prozent.

Die steigenden Kaufpreise für Boden ziehen auch eine Erhöhung der Pachtpreise nach sich. So stiegen die Pachtpreise für landwirtschaftliche Nutzflächen zwischen 2007 und 2016 deutschlandweit von 183 auf 288 Euro pro Hektar. Das entspricht einer Preissteigerung von 57 Prozent. Schaut man sich die Pachtpreise für neu vergebene landwirtschaftliche Flächen an, ist es noch drastischer: Hier stieg der Preis im genannten Zeitraum sogar um 80 Prozent.

Boden – ein begehrtes Gut

Fragt man Andreas Tietz, so gibt es verschiedene Gründe dafür, dass die Bodenpreise in den vergangenen 10 Jahren so stark angestiegen sind. Tietz ist Agrarwissenschaftler am Thünen-Institut für Ländliche Räume in Braunschweig und forscht seit einigen Jahren zum Thema Bodenmarkt.

"Boden ist ein knappes Gut, das nicht vermehrbar ist", so der Bodenexperte. "Je knapper dieses Gut wird, desto größer wird der Wettbewerb darum. In erster Linie steht der Bedarf für Siedlungs- und Verkehrsflächen heute in Konkurrenz zur landwirtschaftlichen Nutzung. Daher steigen besonders in der Nähe von Ballungszentren die Preise stärker an als im ländlichen Raum."

Doch auch im ländlichen Raum wird die Konkurrenz um Flächen immer größer. So hat zum Beispiel die Förderung der Bioenergieerzeugung im Rahmen des Erneuerbare Energien Gesetzes (EEG) insbesondere in Regionen, die eine hohe Viehbestandsdichte aufweisen, zu einer starken Konkurrenz um die Flächen geführt. Die Förderung im Rahmen des EEG garantiert den teilnehmenden Erzeugern über eine Vertragslaufzeit von 20 Jahren vergleichsweise hohe Einnahmen. "Viele Tierhalter, die die Fläche ebenfalls dringend zur Erweiterung ihrer Betriebe benötigen, sind dadurch benachteiligt", sagt Tietz.

Zusätzlicher Nutzungsdruck auf die landwirtschaftlichen Flächen entstehe nach Meinung des Agrarwissenschaftlers auch durch den Bau von Windkraft- und Freiflächenphotovoltaik-Anlagen sowie die dafür erforderlichen Ausgleichsflächen.

Boden als Kapitalanlage

Ein Hauptgrund für die enormen Preissteigerungen ist laut Tietz aber die allgemeine Kapitalmarktentwicklung der letzten Jahre: "In Zeiten niedriger Zinsen haben immer mehr Geldanleger, auch außerhalb der Landwirtschaft, den Boden als Kapitalanlage für sich erkannt. Boden stellt derzeit eine sichere und vergleichsweise rentable Anlage dar, die im Unterschied zu anderen Anlageformen, wie zum Beispiel Immobilien, wenig Arbeit macht und kaum Risiken birgt."

Immer mehr nichtlandwirtschaftliche Investoren

Aus dem Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe Bodenmarktpolitik von 2015 geht hervor, dass die Zahl der Investoren, die nicht aus der Landwirtschaft stammen, seit einigen Jahren stark zugenommen hat. Exakte Zahlen gibt es nicht, Auswertungen in einzelnen Bundesländern und Regionen lassen aber darauf schließen, dass zwischen 20 und 35 Prozent der verkauften Flächen an Nichtlandwirte gehen. Ein Einfluss solcher nichtlandwirtschaftlicher Investoren ist vor allem in den neuen Bundesländern zu erkennen.

"An dieser Entwicklung kann auch das im Grundstücksverkehrsgesetz geregelte Vorkaufsrecht zugunsten von Landwirten nur wenig ändern," sagt Tietz. "Denn Käufer, die Flächen zur Vermögensanlage erwerben, sind häufig in der Lage, Preise weit oberhalb des Ertragswertes zu zahlen. Viele aktiv wirtschaftende Landwirte können oder wollen da nicht mithalten."

Neben dem Kauf von Flächen durch nichtlandwirtschaftliche Investoren gewinne auch der Kauf von Agrarunternehmensanteilen oder ganzen Betrieben an Bedeutung, weiß Tietz aus eigenen Studien. "Werden Kapitalanteile von Agrarunternehmen an externe Investoren verkauft, so geht auch die Eigentumsfläche dieser Unternehmen indirekt auf neue Eigentümer über," so der Agrarwissenschaftler.

Privatisierung der Flächen in Ostdeutschland

Landwirt steht auf einem Acker

Quelle: Dusan Kostic-stock.adobe.de

Im Osten Deutschlands hat vor allem die Privatisierungspolitik von Bund und Ländern seit 2007 sehr stark zur Preissteigerung beigetragen. Nach der Wiedervereinigung wurde die Treuhandgesellschaft BVVG mit der Verwaltung von etwa einer Million Hektar landwirtschaftlicher Fläche beauftragt. Diese wurde anfangs an wirtschaftende Landwirte verpachtet und später dann zunehmend auch an diese verkauft – vielfach zu stark vergünstigten Preisen. Andere potenzielle Käufer konnten zunächst kaum landwirtschaftliche Fläche von der BVVG kaufen.

Geändert hat sich dies 2007 durch Änderungen in der Privatisierungspolitik. Ergebnis dieser Veränderungen war, dass ein Teil der noch verbliebenen, zum Verkauf stehenden Flächen öffentlich ausgeschrieben werden musste. "Dies führte einerseits zu mehr Markttransparenz auf dem ostdeutschen Bodenmarkt, andererseits kam es dadurch aber auch zu einem deutlichen Preisanstieg, da nun auch immer mehr finanzstarke Käufer auf die teilweise sehr ertragsstarken Böden boten", sagt Tietz.

Wie geht´s weiter? – Sorge unter Landwirten

Viele Landwirte, insbesondere solche, die kaum eigenes Land besitzen, blicken seit Jahren mit Sorge auf die rapiden Preissteigerungen. Wer seine Betriebsfläche vergrößern möchte, braucht heute meist viel Kapital. "Aus dem Boden lassen sich die hohen Bodenpreise jedoch vielerorts schon nicht mehr oder nur sehr schwer erwirtschaften," weiß Tietz. "In manchen Regionen finden daher bereits regelrechte Verdrängungswettbewerbe statt."

Viele Landwirte fragen sich daher zu Recht, wie es weiter geht. Dazu Tietz: "Fakt ist, dass Ackerfläche immer knapper wird und die Bevölkerung immer weiter zunimmt. Insofern ist nicht davon auszugehen, dass die Preise nochmal stark sinken werden." Der Wissenschaftler geht aber davon aus, dass sich die extremen Preissteigerungen in absehbarer Zeit etwas abschwächen werden. Als Grund führt er an, dass die landwirtschaftliche Nutzung letztlich doch noch einen bedeutenden Einfluss auf die Preise behalten wird. Außerdem rechne er damit, dass die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank nicht mehr ewig anhalten wird. "Damit wird die Nachfrage nach landwirtschaftlichen Flächen als Kapitalanlage wieder etwas abnehmen". Laut Tietz war schon 2016 eine solche Schwächung der Kaufpreissteigerungen in Ostdeutschland zu beobachten.

Den Preisanstieg abbremsen?

Einige landwirtschaftliche Akteure fordern, dass der Staat stärker regulierend in den Bodenmarkt eingreift, um landwirtschaftliche Flächen als Produktionsgrundlage für Landwirte und eine nachhaltige Lebensmittelerzeugung zu erhalten. Kritische Stimmen warnen jedoch vor einer Einmischung des Staates und sehen darin eine Bevorteilung der Landwirte, die nicht zielführend sei. Dazu Tietz: "Eine Regelung, die Landwirte noch einseitiger bevorteilt, würde außerdem dem Prinzip der sozialen Marktwirtschaft widersprechen, das eine breite Streuung des Bodeneigentums fordert."

Das Thema Bodenmarkt bietet also viel Raum für unterschiedliche Ansichten und wird die deutsche Agrarbranche wohl noch längere Zeit beschäftigen.